借名购房如何确认所有权
2018-02-13 10:30:00  来源:江苏法制报

  [案情]

  2012年1月,乔某(女)与纪小某(男)经人介绍相识并恋爱。7月20日,乔某与建湖县某房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买位于建湖县某小区的2606号套房,约定该房屋价款为48万元,首付款15万元系由纪小某的父亲纪某出资,剩余房款33万元以乔某的名义于2012年8月7日按揭贷款。2014年2月14日,纪某与乔某签订《购房财产确认书》,载明2606号房屋的所有权归纪某所有;同日,乔某向纪某出具《声明》一份,载明:2606号房屋是纪某以乔某的名义购买,房屋与乔某无关。

  2014年4月3日,乔某取得《房屋所有权证》;10月13日,乔某与纪小某登记结婚。案涉房屋按揭贷款由纪小某通过乔某的银行贷款账户偿还至2016年1月后,银行将按揭贷款的借款人账户名变更为纪某,并由纪某继续偿还后续贷款。后乔某与纪小某因琐事发生纠纷,乔某于2016年1月18日向法院提起离婚诉讼。离婚案件审理过程中,纪某以纪小某、乔某为被告诉至法院,要求确认2606号套房归原告纪某所有。直至庭审期间,案涉房屋为乔某实际占有。

  [评析]

  本案的争议焦点为:1、原告纪某与被告乔某之间是否存在借名购房的法律关系;2、纪某是否为案涉房屋所有权人。

  关于原告纪某与被告乔某之间是否存在借名购房的法律关系这一问题:借名购房合同是指当事人一方(借名人)经对方(出名人)同意,以对方名义买房并登记,且房屋归属于借名人的合同。借名登记中,出名人为房屋的法律权利人,而借名人为房屋的事实权利人,导致房屋上的法律物权和事实物权相分离。本案中,纪某提交的2014年2月14日其与乔某签订的《购房财产确认书》及乔某出具的《声明》两份证据,证实纪某与乔某之间存在借名购房的合意,双方约定案涉房屋归纪某所有,且案涉房屋系由纪某支付首付款并偿还按揭贷款,故应当认定纪某与乔某之间存在借名购房关系。

  关于纪某是否为案涉房屋所有权人这一问题:《物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”案涉房屋现登记在乔某名下,纪某也没有举证证明不动产登记簿确有错误,故乔某为案涉房屋登记所有权人。纪某与乔某之间的约定,仅能证明纪某与乔某之间存在债权债务关系,纪某可通过行使债权请求权实现权利救济。综上,纪某以借名购房为由要求确认其享有案涉房屋所有权,没有法律依据,应予驳回。

  □董维玉

编辑:马亚东